Wer kennt das nicht gerade auch in Bamberg. Die Vermietung normaler Mietwohnungen oder von Zimmern in Mietwohnungen beeinträchtigt das Leben der Mitbewohner und Nachbarn. Feriengäste oder Wochenendgäste kommen, um sich die Stadt anzusehen, um Auszugehen, um zu Feiern. Sie halten sich an keine Ruhezeiten und schon gar nicht an irgendeine Hausordnung. Sie haben Urlaub und müssen daher auch morgens nicht raus. Gestresste Nachbarn wissen ein Lied davon zu singen.

Wer als Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise an Feriengäste oder Tagesgäste vermieten möchte, benötigt hierzu die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters. Eine solche kurzfristige Untervermietung hat mit der "klassischen" Untervermietung nichts gemein (BGH VIII ZR 210/13). Wer ohne eine solche Erlaubnis des Vermieters an Touristen vermietet, riskiert eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigem Gebrauch (LG Berlin 67 S 360/14).

Ein Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer darf eine ihm gehörende Wohnung grundsätzlich immer zum vorübergehenden Gebrauch als Ferienwohnung vermieten soweit dem nicht eine Zweckentfremdungsverordnung entgegensteht. Allerdings ist bei einer Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung immer ein Antrag bei dem zuständigen Bauamt auf Genehmigung einer Nutzungsänderung zu stellen.

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl S. 77), trat am 1. Januar 2009 in Kraft. Art. 2 Satz 1 ZwEWG ermächtigt die Gemeinden mit Wohnraummangel, durch Satzung festzulegen, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Genehmigung zulässig sein soll.

Wird eine solche Zweckentfremdungssatzung erlassen damit Wohnraum auch Wohnraum bleibt, ist die Vermietung von Mietwohnungen als Ferienwohnung für Touristen verboten. Daran müssen sich Hauseigentümer, Wohnungseigentümer und auch Mieter halten. Bei Verstößen können von den Gemeinden erhebliche Bussgelder verhängt werden.

In vielen Städten sind solche Zweckentfremdungsverordnungen bereits erlassen worden, so zum Beispiel in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt Main oder Köln. Auch in Bamberg wird aktuell über dieses Thema intensiv diskutiert und beraten.

Ob die zeitweise Überlassung von Zimmern in einer Wohnung generell oder im Einzelfall gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt ist abschließend derzeit noch nicht geklärt und hängt auch sehr von dem jeweiligen Wortlaut der entsprechenden Verordnungen ab.

Selbstverständlich stellen Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste oder Wochenendgäste, wenn sie wiederholt und planmässig erfolgen, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar, die steuerpflichtig sind. Das gilt natürlich auch für Studenten, die sich neben Unterhalt und/oder BafÖG etwas dazu verdienen wollen. Wer solche Einnahmen nicht deklariert, begibt sich daher in mehrfacher Hinsicht auf dünnes Eis.