Kündigung im Mietverhältnis (Sonderkündigungsrechte)
Zur Beendigung von Wohnungsmietverträgen aufgrund außergewöhnlicher Umstände oder aufgrund besonderer Interessenlagen.
Wichtig:
Aufgrund der im Allgemeinen grossen Bedeutung der Wirksamkeit einer Kündigung sollten sich Vermieter und Mieter im ureigensten Interesse bei Ausspruch oder Erhalt einer Kündigung fachkundig beraten lassen. Die nachfolgend dargestellten Beispielsfälle können insofern nur einen groben Ausschnitt der Rechtslage abbilden und sollten nicht als abschliessende Beurteilung der eventuell bestehenden Besonderheiten Ihres individuellen Einzelfalles angesehen werden.
§ 111 InsO - Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts
Eine relativ versteckte und nicht so bekannte Vorschrift, die aber für den Käufer eines Miet- oder Pachtobjektes aus einer Insolvenzmasse sehr bedeutsam sein kann.
§ 111 - Veräußerung des Miet- oder Pachtobjekts
Veräußert der Insolvenzverwalter einen unbeweglichen Gegenstand oder Räume, die der Schuldner vermietet oder verpachtet hatte, und tritt der Erwerber anstelle des Schuldners in das Miet- oder Pachtverhältnis ein, so kann der Erwerber das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.
Die Besonderheit dieses Kündigungsrechtes besteht darin, dass der Käufer keinen Kündigungsgrund geltend machen muss, was sonst in aller Regel zentrale Voraussetzung jeder Kündigung durch den Vermieter ist.
Wichtig sind hierbei zwei Dinge.
Zum ersten kann der Käufer erst kündigen, wenn er rechtlich in die Vermieterposition eingerückt ist. Das ist entgegen landläufiger Meinung noch nicht mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Fall, sondern erst dann, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.
Zum zweiten muss diese Kündigung unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern des Vermieters zum ersten Kündigungstermin erfolgen, zu dem sie zulässig ist. Verpasst der Vermieter diesen Termin, ist eine Kündigung nach dieser Vorschrift nicht mehr möglich.
Wichtig:
- Kündigung durch Vermieter ohne Begründung möglich
- Vermieter muss sofort nach Grundbucheintragung kündigen
§ 573a BGB - Erleichterte Kündigung des Vermieters
Auch eine oft übersehene Vorschrift, die der Vermieterseite in bestimmten Fällen eine Kündigung unter wesentlich erleichterten Bedingungen ermöglicht.
§ 573a - Erleichterte Kündigung des Vermieters
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Auch im Fall des § 573 a BGB muss der Vermieter keinen Kündigungsgrund geltend machen und kann insoweit unter wesentlich leichteren Bedingungen kündigen.
Allerdings scheitert diese Kündigung in der Praxis oft daran, dass die Förmlichkeiten dieser Kündigung nicht eingehalten werden. Vermieter übersehen insoweit oft den Absatz 3, wonach in dem Kündigungsschreiben ausdrücklich darauf hingewiesen werden muss, ob die Kündigung auf § 573a (1) BGB oder auf § 573a (2) BGB gestützt wird.
Entgegen landläufiger Meinung greift die Vorschrift nicht nur bei Einliegerwohnungen, sondern immer dann, wenn in einem Anwesen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind. Das können prinzipiell auch 2 Haushälften sein.
Vorsicht ist auch bei der Berechnung der Kündigungfrist angesagt, denn diese verlängert sich als kleines Trostpflaster zu Gunsten des Mieters um 3 Monate. Vermieter, die hier nicht sorgfältig rechnen, riskieren die Unwirksamkeit der Kündigung.
Wichtig:
- Kündigung jederzeit ohne Begründung möglich
- ausdrückliche Bezugnahme auf § 573a (1) BGB oder § 573a (2) BGB nötig
- gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate
§ 555e BGB - Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen
Sonderkündigungsrecht des Mieters im Falle von Modernierungsmaßnahmen des Vermieters.
§ 555e - Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
(2) § 555c Absatz 4 gilt entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, kann der Mieter unter Umständen mit einer etwas verkürzten Frist kündigen. Entscheidend ist aber, dass der Vermieter eine Modernisierung des Mietobjektes durchführt und nicht nur allgemein Instandhaltungen oder Instandsetzungen. Eine Modernisierung ist kurz gesagt jede nachhaltige technische oder energetische Verbesserung der Mietsache.
Wichtig:
- Kündigung durch Mieter mit Kündigungsfrist von 2 bis 3 Monaten möglich
- Kündigung nur bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats möglich.
(Stand: 20.02.2016 - wdc)