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Rechtsgebiete/Coronavirus Covid-19/Gewerbemiete

Coronavirus (SarsCoV-2) Covid-19

Gewerberaum-Mieten bzw. Pachten und SarsCoV-2

Zu den Auswirkungen von COVID-19 auf gewerblich Mietverhältnisse und Pachtverhältnisse

Einleitung

Nahezu alle Bundesländer haben beginnend ab dem 16.03.2020 aufgrund der Corona-Pandemie eine Reihe von einschneidenden Maßnahmen zur Untersagung von Veranstaltungen, Betriebsschließungen und Ausgangsbeschränkungen beschlossen. Zudem hat die Bundesregierung am 25.03.2020 ein Ergänzungsgesetz zum BGB beschlossen, gegen das der Bundesrat am 27.03.2020 keine Einwände geltend gemacht hat, um zeitlich befristet für viele Schuldverhältnisse, unter anderem auch bei Mieten und Pachten, Regelungen zu schaffen, die es Schuldnern ermöglichen soll, ihre Leistungen einstweilen zu verweigern oder einzustellen, ohne dass hieran für sie nachteilige Folgen geknüpft werden.

Soweit es Miet- und Pachtverhältnisse betrifft, hat der Gesetzgeber in seiner unermesslichen Weisheit und Erhabenheit eine Regelung geschaffen, deren Nutzen nach meiner derzeitigen Auffassung sehr begrenzt ist und für keine der beiden Seiten eine zufriedenstellende, befriedigende und problemlösende Wirkung haben wird.

Wesentlicher und einziger Kern der Bestimmungen ist der befristete Ausschluss des Kündigungsrechtes des Vermieters bei Zahlungsverzug. Wenn Sie jetzt in Ihrer Einfalt glauben, dass diese Regelung Sie berechtigt, Mietzahlungen zurück zu halten, befinden Sie sich im Irrtum. Dazu aber gleich mehr.

Grundsätzlich bestehen für den Mieter oder Pächter bei vertraglichen Störungen auch schon bisher eine Reihe von Möglichkeiten zur Gestaltung des Mietverhältnisses.

Gestaltungsrechte Überblick

Grundsätzlich und im hier maßgeblichen Zusammenhang kommen folgende Gestaltungsrechte für den Pächter oder Mieter in Betracht.

Gewährleistungsrechte (Mietminderung)

Gewährleistungsrechte des Mieters oder Pächters in Form der Geltendmachung einer Mietminderung gegenüber dem Vermieter oder Verpächter bestehen dann, wenn der Vermieter oder Verpächter in rechtlicher Hinsicht kraft Gesetz oder Vertrag die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter tatsächlicher oder rechtlicher Eigenschaften der Mietsache übernommen hat. Nur wenn dies der Fall ist, kommt eine Minderung der Miete oder Pacht in Betracht. Selbst bei einer behördlich angeordneten Quarantäne oder Betriebsschließung wird dies in aller Regel nicht der Fall sein. In besonderen Situationen können jedoch unter Umständen Minderungsrechte bestehen, hierzu wäre sinnvoller Weise ein individueller anwaltlicher Rat einzuholen.

Vertragsanpassung (Wegfall der Geschäftsgrundlage)

Der Anspruch auf eine Vertragsanpassung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage ist eine Ausnahmeregelung, die dann zur Anwendung kommt, wenn eine schwerwiegende Veränderung der Umstände eintritt, die bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war und die auch nicht in den Risikobereich des Mieters oder Pächters fällt. Abgesehen davon, dass juristisch umstritten ist, ob durch den Eintritt der Corona-Pandemie die Voraussetzungen für eine solche Vertragsanpassung gegeben sind, besteht die weitere Schwierigkeit darin, dass der Mieter oder Pächter nur einen Anspruch auf eine angemessene Anpassung des Vertrages hat. Was unter einer solchen angemessenen Anpassung zu verstehen ist, hängt von einer Abwägung der beiderseitigen Interessen ab und lässt sich deshalb weder zügig noch klar und eindeutig beantworten. Eine schnelle Lösung für in Bedrängnis geratene Mieter oder Pächter wird sich über diesen Weg also nicht erzwingen lassen.

Einschränkung Kündigungsrecht (Corona Moratorium)

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerberaummietverträge. Wegen Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht vor dem 30.06.2022 kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend. Das bedeutet, dass ausgesetzte Miet- und Pachtzahlungen in voller Höhe fällig bleiben. Diese Regelungen können durch eine weitere Verordnung zeitlich ausgeweitet werden, falls dies notwendig werden sollte.

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung und die dazu vorliegende Begründung weist ausdrücklich darauf hin, dass die Fälligkeit der Mieten oder Pachten nicht tangiert wird. Es handelt sich bei dieser Regelung also ausdrücklich nicht um ein Leistungsverweigerungsrecht. Die Begründung weist weiter darauf hin, dass Pächter oder Mieter bei Nichtzahlung in Verzug geraten können. Damit sind die Mieten bei Nichtzahlung einklagbar und vollstreckbar.

Mir erschließt sich nicht, wie eine solche Regelung einem in wirtschaftliche Not geratenen Pächter oder Mieter auch nur im Ansatz helfen soll. Nicht zu vergessen sei an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass selbstverständlich auch der Vermieter oder Verpächter ein schützenswertes Interesse am pünktlichen Eingang von Zahlungen hat.

 

Warnung und Klarstellung:

Diese Regelung stellt kein Leistungsverweigerungsrecht und auch keine Stundung der Mietzahlungen dar! Der Mieter gerät mit der Nichtzahlung fälliger Mieten in Verzug. Für verzugsbedingte Schäden hat der Mieter dann neben den Mietzahlungen aufzukommen. Namentlich können das Mahnkosten, Verzugszinsen, Inkassokosten oder Rechtsanwaltsgebühren sein. Der Vermieter kann diese rückständigen Forderungen auch gerichtlich geltend machen (gerichtliches Mahnverfahren, Klageverfahren) und nach Vorliegen eines Zahlungstitels (Vollstreckungsbescheid, Urteil) dann auch die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben.

Gerichtlich zu klären ist in diesen Fällen, falls der Mieter oder Pächter sich darauf berufen sollten, ob ein Fall von Höherer Gewalt vorliegt, der den Mieter oder Pächter zu einer Minderung oder Anpassung seiner Zahlungen an veränderte Umstände berechtigt.

Empfehlung zum weiteren Vorgehen

Bei einer Abwägung der aktuellen Umstände und der derzeitigen Rechtslage mag es für Mieter und Pächter verlockend erscheinen, ab dem 01.04.2020 Miet- oder Pachtzahlungen mit dem Verweis auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie einzustellen. Allerdings gilt es hier aus meiner Sicht zu bedenken, dass diese Miet- und Pachtzahlungen zunächst nur temporär aufgeschoben sind und damit lediglich zu einem späteren Zeitpunkt, dann aber in voller Höhe nachzuzahlen sind. Zudem sind diese Mieten im Gewerbebereich derzeit mit 9 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen, denn nach der vorgesehenen gesetzlichen Regelung wird nicht die Zahlungspflicht für Mieten und Pachten ausgesetzt, sondern lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters oder Pächters wegen Zahlungsverzug aufgehoben.

Weiter sollte man in Erwägung ziehen, dass auch der Vermieter oder Verpächter durch eine Zahlungseinstellung nicht selten selbst in eine bedrohliche wirtschaftliche Situation geraten könnte, was sich mittel- oder langfristig negativ auf das Mietverhältnis oder Pachtverhältnis auswirken könnte.

Der Vermieter könnte sich auch dazu entschließen, die Mietrückstände gerichtlich geltend zu machen, was für den Mieter im Endergebnis zu erheblichen zusätzlichen Kosten und negativen sonstigen Vollstreckungsfolgen führen kann.

Etwaige Differenzen über eine Anpassung der Miete oder Pacht an geänderte Verhältnisse und Umstände müssen, wenn eine einvernehmliche Lösung nicht zustande kommt, dagegen nach wie vor gerichtlich geklärt werden, was zunächst zu einem langwierigen und aufwendigen Verfahren führen dürfte.

Es dürfte daher für Mieter oder Pächter und Vermieter oder Verpächter daher im beiderseitigen Interesse liegen, eine einvernehmliche Anpassung der Höhe der Mietzahlungen oder Pachtzahlungen zu vereinbaren. Der Mieter oder Pächter erhält so zügig Klarheit über seine finanziellen Verpflichtungen, der Vermieter oder Verpächter erhält zumindest einen Teil seiner Mieten und Pachten zeitnah und muss nicht abwarten, bis diese Rückstände ausgeglichen werden.

Sollte der Mieter oder Pächter sich auf Höhere Gewalt berufen, droht im übrigen ein langwieriger Rechtsstreit, dessen Ausgang derzeit nicht sicher vorherzusagen ist.

Allerdings ist bei dem Abschluss einer solchen Vereinbarung zu beachten, dass von der gesetzlichen Regelung der Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf.

Es muss also zwischen Mieter oder Pächter und Vermieter oder Verpächter eine Vereinbarung getroffen werden, wonach der Vermieter sich verpflichtet, nach Eingang einer Teilzahlung auf einen entsprechenden Anteil der Restmiete zu verzichten, denn andernfalls läuft der Vermieter oder Verpächter Gefahr, dass der Mieter oder Pächter auch eine zuvor einvernehmlich verminderte Miete oder Pacht unter Berufung auf das Corona Moratorium nicht freiwillig zahlt.

Ein Beispiel für eine solche Vereinbarung enthält der Anhang 1.

Aktuelle Entwicklung

In der tagesaktuellen Entwicklung wird bekannt, dass Konzerne wie Adidas, C&A, Gerry Weber und andere ab 01.04.2020 die Mietzahlungen für ihre Filialen bzw. Ladengeschäfte bis auf Weiteres einstellen werden. Soweit dies den Presseveröffentlichungen zu entnehmen ist, wird diese Zahlungsverweigerung mit der Corona-Krise und dem Argument des Vorliegens Höherer Gewalt begründet. Ob die Zahlungseinstellungen vorübergehender Natur sind, also lediglich eine temporäre Leistungsverweigerung darstellen sollen, oder endgültiger Natur sein sollen, ist den bisherigen Veröffentlichungen nicht klar und eindeutig zu entnehmen.

Mit diesem Vorgehen werden die Vermieter und Verpächter in Zugzwang gebracht, entweder auf dem Verhandlungsweg nach einer einvernehmlichen Lösung zu suchen, was eine entsprechende Kooperationsbereitschaft der Gegenseite erfordert, oder die Rechtmäßigkeit der Leistungsverweigerung gerichtlich klären zu lassen.

Der einzige Vorteil der durch das Corona-Moratorium geschaffenen Gesetzeslage besteht darin, dass Vermieter und Verpächter als Gegenreaktion nicht durch eine Kündigung wegen Zahlungsverzug insgesamt den Bestand des Mietverhältnisses oder Pachtverhältnis in Frage stellen können.

 

 

 

Anhang 1 – Muster Vereinbarung

 

Ergänzung bzw. Änderung zum Mietvertrag vom….

Der Mieter schuldet dem Vermieter derzeit eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 1.000,00 €. Wenn der Mieter bis zum 03. Werktag eines jeden Monats auf die für diesen Monat geschuldete Kaltmiete einen Betrag in Höhe von 500,00 € bezahlt, so erlässt der Vermieter dem Mieter die für diesen Monat geschuldete restliche Kaltmiete. Der Mieter nimmt diesen Verzicht an.
Diese Vereinbarung gilt ab dem 01.04.2020 und endet am 30.06.2020.

 

(Ort, Datum, Unterschriften)

 

 

Anhang 2 –  Vorläufiger Gesetzeswortlaut

 

Artikel 5 - Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch

Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2494; 1997 I S. 1061), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) geändert worden ist, wird wie folgt gefasst:

Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 13 – Drucksache 19/18110

Artikel 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie

§ 1 Moratorium

(1) Ein Verbraucher hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.

(2) Ein Kleinstunternehmen im Sinne der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen (ABl. L 124 vom 20.5.2003, S. 36) hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Vertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind,

1. das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder

2. dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauer-schuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.

(3) Absatz 1 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Erwerbsbetriebs gefährden würde. Absatz 2 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung zu einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen oder der wirtschaftlichen Grundlagen seines Gewerbebetriebs führen würde. Wenn das Leistungsverweigerungsrecht nach Satz 1 oder 2 ausgeschlossen ist, steht dem Schuldner das Recht zur Kündigung zu.

(4) Die Absätze 1 und 2 gelten ferner nicht im Zusammenhang

1. mit Miet- und Pachtverträgen nach § 2, mit Darlehensverträgen sowie

2. mit arbeitsrechtlichen Ansprüchen.

(5) Von den Absätzen 1 und 2 kann nicht zum Nachteil des Schuldners abgewichen werden.

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

[…]

§ 4 Verordnungsermächtigung

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorabfassung - wird durch die lektorierte Fassung ersetzt.

Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode – 15 – Drucksache 19/18110

1. die Dauer des Leistungsverweigerungsrechts nach § 1 bis längstens zum 30. September 2020 zu verlängern,

2. die in § 2 Absatz 1 und 3 enthaltene Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstanden sind,

3. den in § 3 Absatz 1 genannten Zeitraum bis zum 30. September 2020 und die in § 3 Absatz 5 geregelte Verlängerung der Vertragslaufzeit auf bis zu zwölf Monate zu erstrecken,

wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.

(2) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates die in Absatz 1 genannten Fristen über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen auch nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach Absatz 1 fortbestehen.“

Artikel 6 Inkrafttreten, Außerkrafttreten

(1) Artikel 1 tritt mit Wirkung vom 1. März 2020 in Kraft.

(2) Artikel 2 tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2021 außer Kraft.

(3) Artikel 3 tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

(4) Artikel 4 tritt am … [einsetzen: Angabe des Tages und Monats der Verkündung dieses Gesetzes sowie der Jahreszahl des ersten auf die Verkündung folgenden Jahres] in Kraft.

(5) Artikel 5 tritt am 1. April 2020 in Kraft.

(6) Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche tritt am 30. September 2022 außer Kraft.