Mietrecht - Einbauküche

Wird im Rahmen eines Mietverhältnisses vom Vermieter an den Mieter eine im Mietobjekt bereits vorhandene Einbauküche überlassen, stellt sich in aller Regel beim Auftreten von Defekten, vornehmlich an überlassenen Elektro-Küchengeräten, die Frage danach, wer für etwaig erforderliche Reparaturen an der Küche aufzukommen hat.

Aus Sicht des Vermieters wird die Küche in aller Regel als zusätzliche, kostenfreie Überlassung an den Mieter angesehen, für deren dauerhafte technische Funktionsfähigkeit der Vermieter keine Gewähr übernehmen möchte. Der Mieter sieht sich dagegen oft ungerecht in Anspruch genommen, wenn er für ein defektes altes Küchengerät einen Ersatz beschaffen oder eine Reparatur durchführen lassen soll.

Für Vermieter und Mieter sind dann ärgerliche Rechtsstreitigkeiten mehr oder weniger vorprogrammiert.

Um solche Konflikte von vorneherein in geordnete Bahnen zu lenken, werden eine Reihe von Vertragsgestaltungen wie Verkauf der Einbauküche, Schenkung der Einbauküche, Leihe der Küche oder der Ansatz eines Möblierungszuschlags für Einbauküchen diskutiert. Die Rechtsprechung hat sich daher auch bereits wiederholt mit dieser Thematik befasst.

Bestandteil der Mietsache

Wird eine Einbauküche (oder auch andere technische Geräte) in einem Mietvertrag überhaupt nicht erwähnt, aber dem Mieter zusammen mit der Mietwohnung überlassen, so gelten diese Sachen als zur Mietsache gehörig und mitvermietet. Eine ausdrückliche Erwähnung oder Aufzählung solcher Einrichtungen im Mietvertrag ist nicht erforderlich.

Die Möbel und Einrichtungsgegenstände, mit denen die Wohnung ausgestattet ist, gelten dabei als Zubehör gemäß § 311c BGB im Zweifel als mitvermietet (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 40).
(AG Wedding, Urteil vom 27. Januar 2022 – 13 C 29/21 –, Rn. 30, juris)

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für mitvermietetes Zubehör der Mietsache trifft den Vermieter (AG Neukölln, Urteil vom 1. Juli 2021 – 6 C 303/19 –, juris).

Möblierungszuschlag

Grundsätzlich wäre denkbar, für die Mitvermietung einer Einbauküche einen Möblierungszuschlag zusätzlich zur üblichen Vergleichsmiete zu erheben.

Sollte eine Einbauküche jedoch bereits zur Standardausstattung einer Mietwohnung gehören, was auch vorstellbar erscheint, dann wäre die Erhebung eines solchen Zuschlags allerdings ausgeschlossen.

Ohnehin wäre die Küche nicht zu berücksichtigen, da sich ein Möblierungszuschlag nur auf zusätzliche Möblierungen, die über die Standardausstattung hinausgehen, beziehen würde.
(AG Hamburg, Urteil vom 24. November 2023 – 49 C 235/23 –, Rn. 23, juris)

In einem solchen Fall wäre das Vorhandensein einer üblichen Einbauküche als wohnwerterhöhendes Merkmal im Rahmen von Mietpreisspannen zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 14. Juni 2022 – VIII ZR 361/20 –, juris; LG Berlin, Urteil vom 11. Mai 2021 – 65 S 195/20 –, juris; BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20 –, juris) oder könnte der nachträgliche Einbau einer Einbauküche unter Umständen als eine Maßnahme einer Modernisierung Berücksichtigung finden (AG Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 9. Februar 2022 – 10 C 46/21 –, juris; LG Frankfurt, Urteil vom 30. April 2012 – 2-11 S 37/12 –, juris).

Anders aber das LG Berlin in einer Entscheidung, in der ein gesonderter "Küchenzuschlag" scheinbar nicht beanstandet worden ist, wenn die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht beim Vermieter verbleibt,

Vorhandene Ausstattungsmerkmale sind auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie selbst geschaffen oder jedenfalls die Kosten der Anschaffung getragen hat, sofern den Vermieter insoweit gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft (hier: Berücksichtigung einer Einbauküche trotz eines vom Mieter monatlich zu entrichtenden „Küchenzuschlags“ von 35,00 EUR).
(LG Berlin, Beschluss vom 11. August 2020 – 67 S 140/20 –, juris)

Klausel über "Nichtvermietung"

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach eine Küche mit Elektrogeräten als "nichtvermietet" gilt und somit den Vermieter keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten treffen, dürfte stets unwirksam sein.

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte „als nicht mitvermietet gelten“, schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.
(LG Berlin II, Beschluss vom 30. Juni 2024 – 67 S 144/24 –, juris)

Leihe einer Einbauküche

Auch eine Klausel, wonach die Küche dem Vermieter gehört und dem Mieter lediglich kostenlos zur Nutzung überlassen wird, begegnet erheblichen rechtlichen Bedenken.

Die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche dient der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter. Dies verstößt gegen die grundsätzlich den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht.
(AG Besigheim, Urteil vom 22. Juni 2023 – 7 C 442/22 –, juris)

Bumerang der Leihe einer Einbauküche

Eine Klausel, wonach eine Einbauküche dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen ist und dieser für etwaige Reparaturen oder Ersatz aufzukommen hat, kann sogar zum ausgesprochenen Bumerang für den Vermieter werden, wenn der Mieter die Einbauküche beschädigt und der Vermieter deshalb Schadensersatzansprüche geltend machen möchte.

Eine (unwirksame) Klausel, nach der die vorhandenen Elektrogeräte nicht mit vermietet, dem Mieter aber zu Nutzung überlassen werden, wobei Reparaturen und/oder Erneuerungen der Elektrogeräte nicht in die Verantwortung des Vermieters fallen und eventuell anfallende Kosten die Mieter zu tragen haben, schließt einen Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Beschädigungen aus.
(AG Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 – 49 C 150/22 –, juris)

Verkauf einer Einbauküche

Auch ein Verkauf einer Einbauküche durch den Vermieter an den Mieter ist nicht ohne rechtliche Fallstricke umsetzbar. Regelmäßig werden die Interessen von Vermieter und Mieter zu irgendeiner Art Rückkaufsverpflichtung bei Mietende gerichtet sein. Wie eine solche Vereinbarung rechtlich durch ein Gericht gewertet wird, kann den ursprünglichen Absichten und Vorstellungen des Vermieters dabei durchaus widersprechen.

Eine Vereinbarung der Parteien eines Wohnungsmietvertrags, wonach der Vermieter eine Küche zur Verfügung stellt, die erst mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises in den Besitz des Mieters übergeht, kann als eine entgeltliche Gebrauchsüberlassungsabrede nach § 535 BGB und nicht als Kaufvertrag unter Eigentumsvorbehalt auszulegen sein, wenn das vereinbarte Nutzungsentgelt nicht auf die Kaufsumme angerechnet wird und sich der Mieter zum pfleglichen Umgang verpflichtet und für Schäden durch unsachgemäße Nutzung bis zum Übergang in sein Eigentum durch Kauf haftet.
(LG Magdeburg, Urteil vom 9. Dezember 2014 – 11 O 1370/14 –, juris)

Hausratversicherung des Mieters

Eine vom Vermieter überlassene Einbauküche (oder auch Anbauküche) wird nicht vom Versicherungsschutz einer Hausratversicherung des Mieters erfasst.

Eine vom Vermieter in die Wohnung eingebrachte Küche wird nach VHB 2008 A § 6 Nr. 4 Buchst. b auch dann nicht von der Hausratversicherung des Mieters umfasst, wenn sie als Anbauküche nicht - wie eine Einbauküche - zu den Gebäudebestandteilen, sondern zum Hausrat gehört.
(LG Flensburg, Urteil vom 17. März 2017 – 4 O 258/16 –, juris)

Regelmäßige Überprüfung einer Einbauküche

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen
(BGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 – VIII ZR 321/07 –, juris)

Die Wartungspflicht kann aber auch nicht formularmäßig auf den Mieter übertragen werden.

Eine Vornahmeklausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Überbürdung der Wartungsverpflichtung vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abweicht, nach der die Instandhaltung der Mietsache zum Zwecke der Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, zu der auch Wartungen der mitvermieteten technischen Einrichtungen gehören, dem Vermieter als Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis obliegt.
(LG Münster, Urteil vom 30. März 2021 – 1 S 65/19 –, Rn. 80, juris)

Mietminderung bei Mängeln an der Einbauküche

Bei der völligen Nichtbenutzbarkeit einer Einbauküche, die nicht (vollständig) aufgebaut ist und deren Teile teilweise im Wohnzimmer lagern, ist eine Mietminderung in Höhe von 20 % angemessen (LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2022 – 67 S 175/21 –, juris).

Austausch einer Einbauküche durch den Mieter

Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, mitvermietete Einrichtungen der Mietsache auszutauschen oder bei Ende des Mietverhältnisses mitzunehmen. Anders kann das sein, wenn eine entsprechende Vereinbarung darüber zwischen Vermieter und Mieter getroffen wird.

Haben die Parteien vereinbart, dass der Mieter die mitvermietete Einbauküche durch eine andere Küche ersetzen kann, die nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben soll, und wird ihm hierfür ein monatlicher Mietnachlass von 10 € gewährt, kann der Mieter bei Auszug nur dann Wertersatz für einen noch nicht durch den Mietnachlass abgegoltenen Restwert der Küche verlangen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.
(LG Berlin, Urteil vom 23. Mai 2014 – 65 S 524/13 –, juris)