Mietrecht - Insolvenz des Mieters

Von der Wirkung der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens wird zunächst auch ein (Wohnungs-)Mietverhältnis eines Insolvenzschuldners mit seinem Vermieter erfasst. Hier können Zahlungsrückstände aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens und aus der Zeit während des Insolvenzverfahrens bestehen.

Fortbestehen von Mietverträgen

Miet- und Pachtverträge des Schuldners über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. § 108 Abs. 1 InsO verdrängt insoweit § 103 Abs. 1 InsO. In der Insolvenz des Vermieters gilt das unter der einschränkenden Voraussetzung, dass die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung bereits an den Mieter übergeben war (Urteil BGH vom 05.07-2007 - IX ZR 185/06; Urteil BGH vom 22.05.2014 - IX ZR 136/13).

Abgrenzung von Mietforderungen

Mietforderungen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung stellen einfache Insolvenzforderungen nach §§ 38, 108 Abs. 3 InsO dar.

Die Mietforderung für den Monat, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wird, stellt in dem Umfang eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO dar, der dem ab der Verfahrenseröffnung verbleibendem Teil des Monats entspricht (Beschluss BGH vom 11.03.2021 - IX ZR 152/20).

Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Vermieter nach der Stellung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters bzw. Pächters kündigen, § 112 InsO.

Enthaftungserklärung bzw. Freigabeerklärung

Nach Maßgabe des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO kann der Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung abgeben. Die bewirkt, dass Ansprüche, die nach Ablauf von drei Monaten nach der Enthaftungserklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können,

§ 109 Schuldner als Mieter oder Pächter

(1) Ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Kündigt der Verwalter nach Satz 1 oder gibt er die Erklärung nach Satz 2 ab, so kann der andere Teil wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Folgen der Erklärung als Insolvenzgläubiger Schadenersatz verlangen.

Wirkung der Enthaftungserklärung bzw. Freigabeerklärung

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass sämtliche aus dem Mietverhältnis herrührenden Ansprüche in das insolvenzfreie Vermögen des Insolvenzschuldners übergehen. Dies bedeutet im Einzelnen folgendes:

• Die Erklärung hat keinen Einfluss auf den Bestand des Mietverhältnisses. Dieses bleibt unter Fortgeltung der mietvertraglichen Bestimmungen bestehen. Die Enthaftungserklärung stellt also keine Kündigung des Mietvertrages dar.
• Durch die Erklärung fällt die Verantwortlichkeit für die ordnungsgemäße Vertragserfüllung wieder dem Mieter zu. Demzufolge hat der Insolvenzschuldner den Mietzins aus seinen Einkünften zu bezahlen.
• Die Wirkungen der Freigabeerklärung treten nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist von 3 Monaten zum Monatsende ein. Nach der Enthaftung der Masse können Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr als Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO gegenüber der Insolvenzmasse, sondern nur noch gegenüber dem Insolvenzschuldner geltend gemacht werden. Als Haftungsmasse steht dem Vermieter das gesamte pfändungsfreie Vermögen des Insolvenzschuldners zur Verfügung.
• Ein nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung entstehender Kautionsrückzahlungsanspruch steht dem Insolvenzschuldner zu. Die Kaution fällt also wieder in das insolvenzfreie Vermögen des Schuldners. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Kaution unter den vorgenannten Voraussetzungen direkt an den Insolvenzschuldner ausbezahlt werden, sofern keine vorrangigen Abtretungen oder Pfändungen bestehen (Beschluss BGH vom 13.07.2017 - IX ZB 33/16).
• Ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Enthaftungserklärung kann das Mietverhältnis wieder wegen Zahlungsrückständen aus der Zeit vor der Insolvenzantragstellung gekündigt werden. Die Sperrwirkung des § 112 InsO entfällt wieder. Ein Verzug des Mieters endet nicht mit der Insolvenzeröffnung (Urteil BGH vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14).