Mietrecht - Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache (Wohnung) am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung geltend machen.

Gesetzliche Regelung

§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Rückforderung der Mietsache

Ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung besteht nur, wenn der Vermieter die Mietsache auch zurückverlangt.

Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 22. März 1960, VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter II b und vom 15. Februar 1984, VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f. [jeweils zu § 557 BGB aF; BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16 –, juris).

Höhe der Nutzungsentschädigung

Die Höhe der Nutzungsentschädigung bemisst sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit ist die bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsübliche, aktuelle Miete (Marktmiete) gemeint (BGH, Urteil vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16 –, juris).

Nichtiger Miet- oder Pachtvertrag

Bei einem nichtigen Pachtvertrag kann sich der Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch aus den §§ 987, 990 BGB ergeben, Die Höhe dieses Wertersatzanspruchs bemisst sich bei vermietbaren Sachen nach deren objektivem Mietwert (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1997 – XII ZR 142/95 –, juris).

Untermieter

Gibt ein Untermieter die von ihm gemietete Mietsache nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht an den Eigentümer heraus, kann der Untermieter nach den Eigentümer-Besitzer-Vorschriften vom Eigentümer auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Mietwohnung in Anspruch genommen werden (BGH, Urteil vom 11. Dezember 2020 – V ZR 26/20 –, juris).

Umsatzsteuer

Wenn eine Entschädigungszahlung mit einer Leistung eines Steuerpflichtigen in Wechselbeziehung steht, handelt es sich bei der Entschädigungszahlung um ein steuerpflichtiges Entgelt, dass der Umsatzsteuerpflicht unterliegt, wenn der Vermieter oder Verpächter für eine Umsatzsteuerpflicht votiert hat (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1997 – XII ZR 142/95 –, juris).

Dies gilt auch für Finanzierungsleasingverträge (BGH, Urteil vom 22. März 1989 – VIII ZR 155/88 –, BGHZ 107, 123-129) oder für einen Pachtvertrag über Grundstücke (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1995 – XII ZR 228/93 –, juris).

Mietausfallschaden

Ein Mietausfallschaden des Vermieters kann als Kündigungsfolgeschaden entstehen, wenn ein Mietvertrag mit einer festen Laufzeit vorzeitig aus Gründen gekündigt wird, die der Mieter zu vertreten hat. Anders als die Nutzungsentschädigung steht dieser Schadensersatz nicht in einer Wechselbeziehung mit einer Leistung des ehemaligen Vermieters und unterliegt daher auch nicht einer Umsatzsteuerpflicht (BGH, Urteil vom 24. Januar 2018 – XII ZR 120/16 –, Rn. 25, juris).

Haftung eines Erben

Kommt der Erbe nach einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Erblasser und dem Vermieter seiner Pflicht zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nach, so haftet der Erbe dem Vermieter gegenüber persönlich auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (BGH, Urteil vom 25. September 2019 – VIII ZR 138/18 –, BGHZ 223, 191-203).