Mietrecht - Mieterhöhung Wohnraum

Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern.

Gesetzliche Regelung

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Besichtigungsrecht durch Vermieter

Der Mieter ist verpflichtet, eine Besichtigung der Mietwohnung durch den Vermieter zusammen mit einem Sachverständigen zu dulden, um dem Vermieter die Vorbereitung eines Mieterhöhungsverlangens zu ermöglichen. Dieses Betretungsrecht stellt einen berechtigenden sachlichen Grund dar, hinter den die schutzwürdigen Interessen des Mieters in einer Abwägung zurücktreten.

Den Mieter trifft eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15; jeweils mwN). Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund vorliegt, ist einerseits dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rechnung zu tragen. Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, aaO Rn. 17 mwN).
(BGH, Beschluss vom 28. November 2023 – VIII ZR 77/23 –, Rn. 14, juris)

Begründung mittels Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann auch auf einen gesetzlichen Mietspiegel gestützt werden.

Nennung Mietpreispanne

Die von dem Vermieter ermittelte Mietpreisspanne muss nicht unbedingt betragsmäßig genannt sein, wenn das einschlägige Mietspiegelfeld benannt ist.

Die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich ist diese Angabe anzusehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffassung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt.
(BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 167/20 –, juris)

Beifügung Mietspiegel

Dem Mieterhöhungsverlangen muss nicht unbedingt ein Ausdruck des Mietspiegels beigefügt sein.

Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, wenn es sich um einen allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt.
(BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 – VIII ZR 167/20 –, juris)

Schriftlichkeit des Mieterhöhungsverlangens

Die Schriftlichkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist nach wie vor zu empfehlen, aber nicht mehr Voraussetzung für die Wirksamkeit. Ausreichend ist die Textform.

§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Die Textform ist eingehalten, wenn die Erklärung lesbar ist, der Erklärende genannt ist und die Erklärung dauerhaft speicherbar ist.

§ 126b Textform

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das
1.es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

Das Mieterhöhungsverlangen kann also per Telefax, eMail oder natürlich auch per Brief übermittelt werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, die Erklärung sollte aber mit dem Namen des Erklärenden abgeschlossen werden.