Mietrecht - Mietmangel durch Feuchtigkeit und Schimmel

Gesetzliche Grundlage

Anspruchsgrundlage für eine Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache ist § 536 Abs. 1 BGB.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Vertragliche Beschaffenheit

Erforderlich ist zunächst ein Zustand der Mietsache, der vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Dies ist bei Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel nach Beginn des Mietverhältnisses aufgrund von Baumängeln in der Regel der Fall. Ein Baumangel liegt allerdings nicht vor, wenn die Bauausführung zwar nicht heutigen technischen Standards, sondern dem technischen Stand zur Zeit der Errichtung des Gebäudes entspricht. So stellen zum Beispiel Wärmebrücken, die unter bestimmten Umständen in Altbauten bestehen, keine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit dar, wenn die betreffenden Wände nach den seinerzeit geltenden bautechnischen Vorschriften errichtet worden sind (Urteil BGH vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17).

Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache

Voraussetzung einer Minderung der Miete ist weiter, dass durch die Abweichung von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist. Dabei trifft grundsätzlich den Mieter, der sich auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache beruft, die Darlegungs- und im Fall des Bestreitens auch die Beweislast für das Vorliegen der behaupteten Beeinträchtigung.

Verursachung der Beeinträchtigung

Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs durch Feuchtigkeit und Schimmel beeinträchtigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen (BGHZ 126, 124, 127 f.).

Ist also streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96 - NJW 1998, 595; vom 18.Mai 1994 - XII ZR 188/92 - NJW 1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27.April 1994 - XII ZR 16/93 - NJW 1994, 1880, 1881; Urteil BGH vom 1. März 2000 – XII ZR 272/97; Urteil BGH vom 10. November 2004 – XII ZR 71/01).

Heizen und Lüften

Die Anforderungen an das richtige Heizen und Lüften durch die Mieter lässt sich nicht schematisch beantworten. Vielmehr muss anhand der konkreten Umstände des objektbezogenen Einzelfalls geprüft werden, auf welche Art und Weise eine Mietwohnung beheizt und gelüftet werden muss, um die Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel zu verhindern.

Hierzu müssen sämtliche für das Raumklima maßgeblichen Faktoren berücksichtigt werden, wie unter anderem Außentemperatur, Luftfeuchtigkeit, Lage der Wohnung, Anzahl der Bewohner, Haustiere, Zimmerpflanzen, Wohnverhalten der Mieter, Wärmeleitfähigkeit der Außenwände und Fenster, Zuschnitt und Größe der Wohnung, Anzahl und Größe der Fenster, vorhandene Möblierung sowie Lage und Belüftungsmöglichkeiten von Nassräumen (Urteil BGH vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17).