Privates Baurecht - Der Baumangel

Gesetzliche Regelung

§ 633 Sach- und Rechtsmangel

(1) Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt.

(3) Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.

Vereinbarte Beschaffenheit

Weicht die erbrachte Bauleistung  von der vereinbarten Beschaffenheit ab, liegt ein Baumangel (Sachmangel) vor. Unter der vereinbarten Beschaffenheit versteht man nicht nur dasjenige, was die Parteien im Hinblick auf die konkret gewählte technische Ausführung der Bauleistung vereinbart haben, sondern auch die nach dem Vertrag vereinbarte oder vorausgesetzte Funktionalität, die mit der Bauleistung erreicht werden soll.

Zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB gehören alle Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll. Der Bundesgerichtshof hat deshalb eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und damit einen Fehler im Sinne des § 633 Abs. 1 BGB a.F. angenommen, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck der Herstellung eines Werkes nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt (BGH, Urteil vom 17. Mai 1984 - VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206, 212; Urteil vom 16. Juli 1998 - VII ZR 350/96, BGHZ 139, 244, 247; Urteil vom 11. November 1999 - VII ZR 403/98, BauR 2000, 411, 412 = NZBau 2000, 74 = ZfBR 2000, 121; Urteil vom 15. Oktober 2002 - X ZR 69/01, BauR 2003, 236, 238 = NZBau 2003, 33 = ZfBR 2003, 34;Beschluss vom 25. Januar 2007 - VII ZR 41/06, BauR 2007, 700 = NZBau 2007, 243 = ZfBR 2007, 340). Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten worden sind. Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, schuldet der Unternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit (BGH, Urteil vom 16. Juli 1998 - VII ZR 350/96, aaO; Urteil vom 11. November 1999 - VII ZR 403/98, aaO).
(BGH, Urteil vom 8. November 2007 – VII ZR 183/05 –, BGHZ 174, 110-126, Rn. 15)

Wird also eine Beschaffenheit beschrieben, die von den allgemein anerkannten Regeln der Technik nachteilig abweicht, stellt dies jedenfalls gegenüber fachunkundigen Auftraggebern ohne eine umfassende Aufklärung keine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung und damit einen Baumangel (Sachmangel) dar.

Die Klägerin schuldet den Erwerbern die Einhaltung dieser Anforderungen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik, die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als vom Unternehmer grundsätzlich einzuhaltender Mindeststandard gelten (vgl. BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 - VII ZR 184/97, BGHZ 139, 16, 19).
(BGH, Urteil vom 20. Dezember 2012 – VII ZR 209/11 –, Rn. 23, juris)

Übliche Beschaffenheit

Ist eine bestimmte Beschaffenheit nicht vereinbart, liegt auch bei einer Abweichung von der nach dem Vertrag zur vorausgesetzten, oder in deren Ermangelung zur gewöhnlichen Eignung Verwendung oder der üblicher Weise zu erwartenden Beschaffenheit ein Baumangel (Sachmangel) vor.

Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte (Satz 2 Nr. 1), sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werks erwarten kann (Satz 2 Nr. 2).
(BGH, Urteil vom 8. November 2007 – VII ZR 183/05 –, BGHZ 174, 110-126, Rn. 16)

Allgemein anerkannte Regeln der Technik

Die allgemein anerkannten Regeln der Technik (auch a.a.R.d.T.) sind von Bedeutung für die Beurteilung, welche übliche Beschaffenheit einer Bauleistung von einem Auftraggeber erwartet werden darf. Unter den a.a.R.d.T. versteht man dabei diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauleistungen aufweisen. Grundsätzlich sichert ein Unternehmer die Einhaltung dieser Standards immer zumindest stillschweigend zu. Es kommt deshalb im allgemeinen auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik zur Zeit der Abnahme an (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 – VII ZR 184/97 –, BGHZ 139, 16-20, Rn. 11).

Es ist anzunehmen, dass die Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik, sofern nicht ein anderer Standard vereinbart worden ist, als Mindeststandard geschuldet ist. Entspricht die Werkleistung dem nicht, liegt ein Werkmangel vor
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2014 – VII ZR 55/13 –, Rn. 17, juris)

Bedeutung von DIN-Normen

Maßgebend für die Feststellung der a.a.R.d.T. ist nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern ob eine Bauleistung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben oder hinter diesen zurückbleiben. Sie sollen der Sicherheit von Mensch und Sache sowie der Qualitätsverbesserung in allen Lebensbereichen dienen; soweit sie sich auf die Technik beziehen, sollen sie sich als anerkannte Regeln der Technik einführen (BGH, Urteil vom 14. Mai 1998 – VII ZR 184/97 –, BGHZ 139, 16-20, Rn. 16).

Bedeutung der VOB / C

Bei der VOB Teil C handelt es sich um die Umschreibung technischer Standards unter Bezugnahme auf DIN-Normen. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (BGH NJW-RR 1991, S. 1445).

Letztlich wird mit der Bezugnahme auf die VOB Teil C im notariellen Vertrag nur zum Ausdruck gebracht, dass ein Bauwerk geschuldet wird, welches (zumindest) unter Beachtung der technischen Regelungen in den DIN-Normen fertigzustellen ist. Eine von den sonstigen Grundsätzen des Werkvertragsrechts abweichende normative Fixierung des technischen Standards auf den Erkenntnisstand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kann ohne ausdrückliche derartige Festlegung nicht angenommen werden, da sie nicht dem Willen der Parteien entspricht.
(OLG Nürnberg, Urteil vom 23. September 2010 – 13 U 194/08 –, Rn. 54 - 55, juris)