Mietrecht - Erstattung Anwaltskosten

Wann besteht ein Anspruch auf Erstattung eigener Anwaltskosten

Allgemeines

In außergerichtlichen Streitigkeiten stellt sich oft die Frage, ob die Gegenseite die durch die Beauftragung eines Anwalts angefallenen eigenen Anwaltskosten erstatten muss. Eine Vorschrift, wie § 91 ZPO für gerichtliche Verfahren, existiert für den außergerichtlichen Bereich nicht. Eine Erstattungspflicht kann gleichwohl in einer Reihe von Fällen entstehen. 

Anwaltskosten als Verzugsschaden

Befindet sich eine der Mietvertragsparteien mit der Erfüllung einer Verpflichtung aus dem Mietverhältnis in Verzug (z.B. Zahlung der Miete oder Abrechnung der Kaution), so können die Kosten für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes, wenn dessen Einschaltung als erforderlich angesehen werden durfte, gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB als Verzugsschaden von der Gegenseite verlangt werden.

Anwaltskosten als nutzlose Aufwendungen
Anwaltskosten als erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung
Anwaltskosten als Abwehr einer unberechtigten Forderung

Grundsätzlich gilt in solchen Fällen nach der Rechtsprechung des BGH zunächst, dass die Abwehr unberechtigter Forderungen ein allgemeines Lebensrisiko darstellt und eigene Kosten, auch Anwaltskosten, für die Zurückweisung einer solchen Forderung nicht erstattungsfähig sind.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Gegenseite eine offenkundig unberechtigte Forderung geltend macht oder die Gegenseite im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses, u.a. ein mietvertragliches Verhältnis, eine zu vertretende Pflichtverletzung begeht, die nach § 280 Abs.1 BGB einen Schadensersatzanspruch auslöst, der auch objektiv erforderliche Anwaltskosten umfasst.

Dazu folgende Beispiele:

Einwendungen gegen bestimmte Positionen einer Nebenkostenabrechnung

Bringt der Mieter konkrete Einwendungen gegen einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung vor, kann er hierfür gemäß § 280 Abs.1 BGB anteilig Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten für die Abwehr einer unberechtigten Zahlungsforderung des Vermieters verlangen. Eine Erstattung der Kosten für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung kommt aber nur insoweit in Betracht, wie hiergegen berechtigte Einwände erhoben werden (Urteil LG Berlin vom 11.06.2014 - 65 S 233/13, juris).

Geltendmachung einer Mieterhöhung

Bedient sich ein Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung eines Mieterhöhungsverlangens besteht mangels Pflichtverletzung des Mieters kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung anwaltlicher Kosten gegenüber dem Mieter.

Abwehr einer unberechtigte Mieterhöhung

Anwaltskosten für die Abwehr einer unberechtigten Mieterhöhung sind dann vom Vermieter wegen einer sorgfaltswidrigen Pflichtverletzung zu erstatten, wenn diese Mieterhöhung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt begründet gewesen wäre und für den Vermieter im Rahmen einer Sachgerechten Prüfung auch erkennbar gewesen wäre, dass ein solcher Anspruch nicht bestand (Urteil AG Berlin Wedding vom 08.01.2020 - 22c C 233/19).

Kosten einer Abmahnung des Mieters durch den Vermieter

Nach der Rechtsprechung ist ein Vermieter in aller Regel selbst in der Lage, ein Abmahnschreiben zu verfassen. Die Hinzuziehung eines Anwalts ist hierfür grundsätzlich nicht erforderlich. Etwaige Anwaltskosten für dessen Mithilfe stellen deshalb keine notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung dar und sind somit nicht erstattungsfähig.

Erklärung Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter

Erklärung Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters

Erklärung Kündigung nach mehreren Abmahnungen durch den Vermieter

Abwehr einer unberechtigten Kündigung durch den Mieter

Abwehr einer unberechtigten Abmahnung durch den Mieter

Geltendmachung Betretungsrecht durch den Vermieter