Mietrecht - Nebenkosten

Zur Vereinbarung der Abrechnung von Neben- oder Betriebskosten

Seit vielen Jahren nimmt die Zahl der Streitigkeiten über die Abrechnung von Nebenkosten zwischen Mietern und Vermietern beständig zu.

Angesichts der mittlerweile erheblichen Kostenbelastung durch Nebenkosten verwundert das auch nicht wirklich. Nebenkosten haben mittlerweile in der Regel ein Niveau erreicht, das faktisch einer zweiten Miete entspricht. Natürlich muss man dabei berücksichtigten, dass ein Vermieter von dieser Kostenlast ebenso betroffen ist, wie der Mieter der jeweiligen Wohnung.

Um Streitigkeiten vorzubeugen sind rechtlich klare und saubere Vereinbarungen im Mietvertrag zu treffen, damit sich am Ende keine der beiden Parteien übervorteilt fühlt.

Gerade beim Ausfüllen von vermeintlich juristisch wasserdichten, käuflich erworbenen Mietvertragsvordrucken ist größte Sorgfalt geboten. Das liegt nicht an der schlechten Qualität dieser Vordrucke, sondern ganz im Gegenteil daran, dass diese Formulare heute weitgehend alle rechtlich zulässigen Optionen abdecken. Allerdings müssen diese Optionen durch Ankreuzen und Ausfüllen auch vereinbart werden. Daran fehlt es in der Praxis sehr oft, bzw. werden die Formulare unklar und widersprüchlich ausgefüllt.

Solche Unklarheiten gehen in der Regel zu Lasten des Vermieters, denn von Gesetzes wegen sind die Nebenkosten mit der Zahlung der monatlichen Miete abgegolten.

Etwas anderes gilt nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist. Deshalb ist in einem Mietvertrag zunächst ausdrücklich aufzunehmen, ob Nebenkosten in der Miete bereits enthalten oder gesondert neben der Miete zu zahlen sein sollen.

Wenn diese erste Frage geklärt ist, ist weiter festzulegen, ob die gesondert zu zahlenden Nebenkosten in Form einer festen Pauschale oder in Form von Vorauszahlungen mit Abrechnung erhoben werden sollen.

Bei einer Pauschale kann zwar am Ende eines Jahres ebenfalls eine Jahres-Abrechnung erstellt werden, für die Vergangenheit findet aber kein Ausgleich mehr zwischen Mieter und Vermieter statt. Eine Pauschale kann allenfalls für die Zukunft erhöht oder verringert werden.

Bei einer Vorauszahlung mit Jahres-Abrechnung wird der Betrag der Nebenkosten erst mit der Jahresabrechnung festgestellt. Die sich nach dieser Abrechnung ergebenden Kosten hat der Mieter zu zahlen. Es kann sich für den Mieter eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergeben. Die Vorauszahlungen für das nächste Abrechnungsjahr können und sollen zusätzlich für die Zukunft angepasst werden.

Wenn diese Punkte vereinbart sind, dann ist in einem dritten Schritt festzulegen, welche Kosten überhaupt von dem Mieter zu zahlen sein sollen. Dabei empfiehlt es sich zur Klarheit, diese Kosten namentlich zu benennen oder in Formularen vorsorglich jeweils anzukreuzen oder zu streichen.

Schon bei Abschluss eines Mietvertrages kann es sich vor allem für Vermieter empfehlen, einen Anwalt um Hilfe zu bitten.

Entsteht später Streit sollte von beiden Seiten frühzeitig fundierter Rat eingeholt werden. Das "Recht" der Nebenkosten ist kompliziert und vielschichtig. Dieser Beitrag deckt nicht im Ansatz die möglichen Probleme ab, die von Fragen der Wirtschaftlichkeit, Einzelnachweis der Kosten bis zu Fragen des richtigen Verteilungsschlüssels der Nebenkosten reichen können.

Bei Fragen kann man sich an den örtlichen Mieterverein, den Haus- und Grundbesitzer-Verein oder einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt wenden.