Mietrecht - Mietspiegel

Verlangt ein Vermieter von Wohnraum von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, kann der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen örtlichen Mietspiegel berufen. 

Bezug auf einen Mietspiegel

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel

In einem Mietspiegel werden die ortsüblichen Vergleichsmieten für frei finanzierten Wohnraum erfasst und übersichtlich nach bestimmten wohnrelevanten Merkmalen, wie Baujahr, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Mietwohnung, dargestellt. 

Auf welche Art von Mietspiegel in § 558a BGB Bezug genommen wird, ist den Beteiligten oftmals nicht so ganz klar. Gerade nicht gemeint sind damit nämlich die Mietenspiegel, die unter anderem auf Immobilienportalen zu finden sind. In § 558a BGB wird insofern auch auf die § 558c und § 558d BGB verwiesen. Danach gibt es zwei Arten von gesetzlichen Mietspiegeln, auf die in § 558a BGB Bezug genommen wird.

Der (einfache) Mietspiegel nach § 558c BGB.

§ 558c Mietspiegel; Verordnungsermächtigung
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Für Gemeinden mit mehr als 50 000 Einwohnern sind Mietspiegel zu erstellen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sind zu veröffentlichen.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften zu erlassen über den näheren Inhalt von Mietspiegeln und das Verfahren zu deren Erstellung und Anpassung einschließlich Dokumentation und Veröffentlichung.

Und der qualifizierte Mietspiegel nach § 558a BGB.

§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Haben die nach Landesrecht zuständige Behörde und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anpassung nach Satz 1 und für die Neuerstellung nach Satz 3 ist der Stichtag, zu dem die Daten für den Mietspiegel erhoben wurden. Satz 4 gilt entsprechend für die Veröffentlichung des Mietspiegels.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Der Unterschied zwischen den beiden Arten von Mietspiegeln besteht in den Anforderungen an die Datenerhebung und -verwertung, der Geltungsdauer, der fortlaufenden Anpassung und der rechtlichen Aussagekraft eines einfachen oder qualifizierten Mietspiegels.

Indizwirkung einfacher Mietspiegel

Auch ein einfacher gesetzlicher Mietspiegel kann als Nachweis für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten im Einzelfall ein ausreichendes Beweismittel sein.

Auch einem einfachen Mietspiegel kommt jedoch eine Indizwirkung zu, wobei deren Umfang von der Qualität des Mietspiegels bzw. konkreten Einwänden hiergegen abhängt. Im Einzelfall kann es ausreichen, wenn der Tatrichter allein und ohne sachverständige Beratung nach einer Ortsbesichtigung eine Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels vornimmt (Anschluss BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17). (Rn.9)
(LG Köln, Urteil vom 1. Juli 2021 – 1 S 125/19 –; BGH, Beschluss vom 24. Januar 2023 – VIII ZR 223/21 –, juris).

Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa und vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).(Rn.41)
(BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20 –, juris)

Einfacher Mietspiegel und Einholung Sachverständigen-Gutachten

Es ist allerdings auch nicht zu beanstanden, wenn zur Klärung von Detailfragen trotz Vorliegen eines einfachen gesetzlichen Mietspiegels mit Indizwirkung ein ergänzendes Sachverständigen-Gutachten eingeholt wird.

Das Gericht ist grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Festhaltung BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76; BGH, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 und
BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 93/20, NJW-RR 2021, 1016).(Rn.11)
(BGH, Beschluss vom 3. August 2021 – VIII ZR 88/20 –, juris)

Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist.(Rn.42)
2b. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet.
(BGH, Urteil vom 18. November 2020 – VIII ZR 123/20 –, juris)