Mietrecht - Kaution

Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters dem einem Mietverhältnis kann die Leistung einer Sicherheit (Kaution) mit dem Mieter vereinbart werden, bzw. ist es üblich, dass der Vermieter die Stellung einer solchen Sicherheit zur Bedingung für den Abschluss eines Mietvertrages macht.

Gesetzliche Regelung

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Rückzahlungs- bzw. Rückgabeanspruch

Zwischen Vermieter und Mieter besteht eine Sicherungsabrede, wonach eine geleistete Kaution nach dem Ende der Mietzeit und einer dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungszeit zurückzuzahlen (Barkaution) bzw. zurückzugeben (Kautionssparbuch, Bürgschaft, u.a.) ist.

Aufrechnung Schadensersatzansprüche gegen Kautionsguthaben vor Verjährungseintritt

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjähren innerhalb von 6 Monaten ab der Rückgabe der Mietsache. Macht der Vermieter innerhalb dieser Zeit von seinem Wahlrecht nach § 249 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch und verlangt statt einer Naturalrestitution (Wiederherstellung der beschädigten Sache durch den Mieter) den dafür erforderlichen Geldbetrag, so kann der Vermieter zur Befriedigung seiner Ansprüche die bestehende Mietsicherheit verwerten bzw. bei Stellung einer Barkaution eine Aufrechnung mit seiner Schadensersatzforderung erklären. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters erlischt dann in Höhe der Schadensersatzforderung des Vermieters.

Aufrechnung Schadensersatzansprüche gegen Kautionsguthaben nach Verjährungseintritt

Die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus einem Wohnraummietverhältnis ist jedoch auch noch möglich, wenn der Vermieter nicht innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1, Satz 1 und 2 BGB von seinem Wahlrecht bzw. seiner Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch gemacht hat. Es ist entgegen einer bisher überwiegend vertretenen Rechtsauffassung nicht erforderlich, dass der Vermieter seine Schadensersatzansprüche noch in unverjährter Zeit gegenüber dem Mieter beziffert hat. Vielmehr kann der Vermieter diese Ansprüche auch noch nach Eintritt der Verjährung (konkludent) beziffern und sodann mit diesen Schadensersatzansprüchen eine Aufrechnung gegen einen Kautionsauszahlungsanspruch (Barkaution) erklären.

Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll
(BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23 –, juris)