Mietrecht - Schönheitsreparaturen

Gesetzliche Regelung

Nach den gesetzlichen Bestimmungen hat grundsätzlich der Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, d.h. die notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Deshalb hat auch der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen (gewöhnliche Abnutzungen), die auf einem vertragsgerechten Gebrauch beruhen, nicht zu vertreten.

§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Vereinbarung abweichender vertraglicher Regelungen

Es ist allerdings grundsätzlich zulässig und weithin üblich, dass der Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch entsprechende formularmäßige Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter überträgt. Dies betrifft sowohl die Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses als auch Schönheitsreparaturen, die spätestens bei der Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen sind. In letzterem Fall spricht man auch von der sogenannten Endrenovierung.

Renovierte Wohnung bei Mietbeginn

Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
(BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 –, BGHZ 204, 302-316, Rn. 31)

Quotenabgeltungsklauseln

Werden während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, enthalten Mietverträge oftmals vorformulierte Klauseln, wonach bei einer Beendigung des Mietverhältnisses für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen vom Mieter eine zeitanteilige Kostenbeteiligung an den Vermieter bezahlt werden soll. Solche sogenannten Quotenklauseln bei Auszug benachteiligen den Mieter allerdings dann unangemessen und sind unwirksam, wenn sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.

Denn Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm durch eine weitere Formularbestimmung übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von ihm verlangen, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.
(BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 –, BGHZ 204, 316-324, Rn. 24)

Kombination von Klausel zu Schönheitsreparaturen mit Quotenabgeltungsklausel

Die Kombination einer unwirksamen Klausel zur Quotenabgeltung mit einer Klausel über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen führt nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Klausel zu Schönheitsreparaturen, wenn letztere isoliert betrachtet, nicht zu beanstanden ist.

Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO).
(BGH, Beschluss vom 30. Januar 2024 – VIII ZB 43/23 –, Rn. 35, juris)

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Führt der Mieter vertragswidrig fällige Schönheitsreparaturen nicht bis spätestens zum Ende des Mietverhältnisses aus, kann ein auf eine Geldzahlung gerichteter Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter entstehen, der nach den tatsächlichen oder fiktiven Kosten für die Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen zu bemessen ist.

Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Rückbauten kann der Vermieter anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen.
(BGH, Urteil vom 19. April 2023 – VIII ZR 280/21 –, Rn. 25, juris)