Mietrecht - Kosten und Gebühren

Zur Berechnung von Kosten und Gebühren in mietrechtlichen Angelegenheiten

Die Höhe der Anwaltsgebühren und der Gerichtskosten ergeben sich in mietrechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich aus dem Gegenstands- oder Verfahrenswert (auch Streitwert genannt). Diesen Gegenstandswert richtig einzuordnen und seine korrekte Berechnung durchzuführen, ist daher im Wesentlichen ausschlaggebend dafür, welche Kosten in mietrechtlichen Angelegenheiten entstehen.

Grundsätze der Bestimmung des Gegenstandswertes

In mietrechtlichen Streitigkeiten richtet sich der für die Berechnung der Gerichtskosten maßgebliche Gegenstandswert bzw. Streitwert zunächst nach der speziellen Bestimmung des § 41 GKG.

§ 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Soweit § 41 GKG keine Regelung enthält, verweist § 48 Abs. 1 S.1 GKG auf die Zuständigkeitsvorschriften der §§ 3 bis 9 ZPO.

§ 48 Bürgerliche Rechtsstreitigkeiten

(1) In bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten richten sich die Gebühren nach den für die Zuständigkeit des Prozessgerichts oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels geltenden Vorschriften über den Wert des Streitgegenstands, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Der für die Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren maßgebliche Gegenstandswert berechnet sich, soweit es sich um eine Tätigkeit in einem gerichtlichen Verfahren handelt oder handeln könnte, gemäß § 23 Abs. 1 RVG ebenfalls nach dem zunächst spezielleren § 41 GKG oder hilfsweise nach § 48 Abs. 1 S.1 GKG i.V.m. §§ 3 bis 9 ZPO.

§ 23 Allgemeine Wertvorschrift

(1) Soweit sich die Gerichtsgebühren nach dem Wert richten, bestimmt sich der Gegenstandswert im gerichtlichen Verfahren nach den für die Gerichtsgebühren geltenden Wertvorschriften. In Verfahren, in denen Kosten nach dem Gerichtskostengesetz oder dem Gesetz über Gerichtskosten in Familiensachen erhoben werden, sind die Wertvorschriften des jeweiligen Kostengesetzes entsprechend anzuwenden, wenn für das Verfahren keine Gerichtsgebühr oder eine Festgebühr bestimmt ist. Diese Wertvorschriften gelten auch entsprechend für die Tätigkeit außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens, wenn der Gegenstand der Tätigkeit auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte.

Wenn es sich nicht um eine Tätigkeit handelt, die auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte, oder auch die Vorschriften der §§ 3 bis 9 ZPO nicht einschlägig sind, wird § 23 Abs. 3 RVG anwendbar. Danach richtet sich die Bestimmung des Gegenstandswertes dann nach den entsprechenden Vorschriften der KostO oder weiter hilfsweise im Wege der Schätzung nach billigem Ermessen. In Ermangelung genügender tatsächlicher Anhaltspunkte für eine Schätzung und bei nichtvermögensrechtlichen Gegenständen ist der Gegenstandswert mit 5.000 €, nach Lage des Falles niedriger oder höher, jedoch nicht über 500.000 € anzunehmen.

§ 23 Allgemeine Wertvorschrift

(3) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gelten in anderen Angelegenheiten für den Gegenstandswert die Bewertungsvorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes und die §§ 37, 38, 42 bis 45 sowie 99 bis 102 des Gerichts- und Notarkostengesetzes entsprechend. Soweit sich der Gegenstandswert aus diesen Vorschriften nicht ergibt und auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen; in Ermangelung genügender tatsächlicher Anhaltspunkte für eine Schätzung und bei nichtvermögensrechtlichen Gegenständen ist der Gegenstandswert mit 5 000 Euro, nach Lage des Falles niedriger oder höher, jedoch nicht über 500 000 Euro anzunehmen.

Beratung in einer mietrechtlichen Angelegenheit

Allerdings richten sich die Gebühren in einer wichtigen Ausnahme nicht nach dem Gegenstandswert. Dies sind alle Fälle, in denen der Anwalt "nur" im Rahmen eines Beratungsauftrages gegenüber seinem Mandanten tätig wird, also keine Tätigkeit nach Außen hin entfaltet (u.a. Prüfung einer Betriebskostenabrechnung, Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens, Prüfung der Voraussetzungen einer Kündigung). In diesen Fällen findet keine Abrechnung nach dem Gegenstandswert statt, sondern der Anwalt soll mit seinem Mandanten eine Vereinbarung über die Vergütung treffen. Wird keine solche Vereinbarung getroffen, so gilt nach § 612 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Fiktion die übliche Vergütung für eine Beratung als vereinbart. 

Abschluss, Bestehen oder Beendigung eines Mietverhältnisses

Abschluss eines Mietvertrages

Beispiel: Mitglied einer WG oder Partnerschaft kündigt, der oder die verbleibenden Mieter wollen die Mietwohnung weiter bewohnen.

Der Gegenstandswert für das Verlangen auf Abschluss eines Mietvertrages richtet sich gemäß § 41 Abs. 1 S.1 GKG nach dem Wert einer Jahresmiete, ggfs inklusive einer vereinbarten Nebenkostenpauschale.

Wirksamkeit oder Zeitpunkt einer Kündigung (ordentlich oder außerordentlich)

Der Gegenstandswert für einen Streit über die Wirksamkeit oder den Zeitpunkt einer Kündigung richtet sich gemäß § 41 Abs. 2 GKG einheitlich nach dem Wert der streitigen Zeit, höchstens aber nach dem Wert einer Jahresmiete, ggfs inklusive einer vereinbarten Nebenkostenpauschale.

Räumungsverlangen

Der Gegenstandswert für ein Räumungsverlangen  richtet sich ebenfalls nach § 41 Abs. 2 GKG einheitlich nach dem Wert der streitigen Zeit, höchstens aber nach dem Wert einer Jahresmiete, ggfs inklusive einer vereinbarten Nebenkostenpauschale.

Mängel der Mietsache

Klage auf Feststellung einer Mietminderung

Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Minderung der Miete ist der Streitwert gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (Beschluss BGH vom 14.06.2016 - VIII ZR 43/15).

Außergerichtliche Feststellung einer Mietminderung

Der Gegenstandswert für die außergerichtliche Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum richtet sich gemäß § 41 Abs. 5 GKG grundsätzlich nach dem Jahresbetrag der Mietminderung,

Mängelbeseitigungsklage

Für eine Mängelbeseitigungsklage ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung anzusetzen (Zöller, ZPO, 33. Aufl, § 3, Rn. 16.116, BGH NJW- RR 2006, 378), hier der zwölffache Betrag einer 30 %-igen Mietminderung (AG München, Urteil vom 23. Januar 2020 – 411 C 17585/16 –, Rn. 514, juris).

 

Betriebskosten

Geltendmachung von Einwänden gegen eine Betriebskostenabrechnung

Der Gegenstandswert richtet sich nach der Höhe der jeweiligen Kostenpositionen, die angegriffen bzw. gegen die Einwände geltend gemacht werden (Urteil LG Berlin vom 11.06.2014 - 65 S 233/13, juris).

Abmahnung des Mieters oder Vermieters wegen Pflichtverletzung

Bei Aufträgen zur Abmahnung bestimmter Pflichtverletzungen dürfte das wirtschaftliche Interesse des Vermieters oder des Mieters an der Einhaltung der angemahnten Pflicht maßgeblich sein. Dieses wirtschaftliche Interesse wäre unter anderem nach den Beseitigungskosten einer Beeinträchtigung, den Kosten der Beseitigung eines Schadens, den Kosten einer verspäteten Zahlung oder der Vorbereitung einer Kündigung zu beziffern.

 

Mieterhöhungen

Mieterhöhungsverlangen für Wohnraum

Der Gegenstandswert für das Verlangen nach einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung richtet sich gemäß § 23 Abs. 3 RVG nach § 25 KostO. Bei Mietverträgen von unbestimmter Dauer ist daher der Erhöhungsbetrag für 3 Jahre zu Grunde zu legen.

Der Gegenstandswert für die gerichtliche Durchsetzung eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich gemäß § 41 Abs. 5 GKG grundsätzlich nach dem Jahresbetrag der verlangten Mieterhöhung.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Mieterhöhungsverlangen für Gewerberaum

Der Gegenstandswert für ein außergerichtliches Erhöhungsverlangen richtet sich ebenfalls gemäß § 23 Abs. 3 RVG nach § 25 KostO. Bei Miet- oder Pachtverträgen von unbestimmter Dauer ist daher der Erhöhungsbetrag für 3 Jahre zu Grunde zu legen.

Klagt der Vermieter sodann auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete, richtet sich der Streitwert gemäß § 48 Abs. 1 GKG nach §§ 3, 9 ZPO, sodass der 3 1/2 fache Jahresbetrag des Erhöhungsbetrages maßgebend ist. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Erhöhung auf veränderten Indexwerten oder auf einer Änderungskündigung beruht. Da § 41 Abs. 5 GKG sich nur auf Wohnraummiete bezieht und eine Sonderregelung für Gewerberaummiete im GKG nicht vorgesehen ist, kann nur auf die Wertbestimmungen der ZPO zurückgegriffen werden.

Mietzahlungen

Zukünftige Mietzahlungen

Bei einer Klage auf zukünftige Mietzahlungen, wenn nicht das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses streitig ist, greifen § 41 Abs. 1 u. Abs. 2 GKG nicht. Maßgebend ist in diesen Fällen vielmehr § 48 Abs. 1 S. 1 GKG i.V.m. §§ 3, 9 ZPO, sodass vom 3 1/2 fachen Jahreswert auszugehen ist, soweit nicht der streitige Zeitraum geringer ist.

Rückständige Mietzahlungen

Bei einer Klage auf Zahlung rückständiger Mietzahlungen richtet sich der Streitwert nach dem Nennbetrag der Forderung (§ 23 (1) S. 1 RVG, § 61 S. 1, § 48 (1), § 43GKG, §§ 6, 8 und 9 ZPO).

Kaution

Klage auf Auskunft über die Anlage einer Mietkaution

Bei einer Auskunftsklage über die Anlage der Mietkaution (und deren aktueller Höhe) ist der Streitwert gemäß § 23 (1) S. 1 RVG, § 48 (1) GKG, § 3 ZPO nach dem freien Ermessen des Gerichts festzusetzen,

Klage auf Rückzahlung einer Kaution

Bei einer Klage auf Rückzahlung einer Kaution richtet sich der Streitwert nach dem Nennbetrag der Forderung (§ 23 (1) S. 1 RVG, § 61 S. 1, § 48 (1), § 43GKG, §§ 6, 8 und 9 ZPO).