Mietrecht - Mietmangel durch Bauarbeiten

Gesetzliche Grundlage

Anspruchsgrundlage für eine Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache ist § 536 Abs. 1 BGB.

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Vertragliche Beschaffenheit

Erforderlich ist zunächst ein Zustand der Mietsache, der vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand, den der Vermieter während der Mietzeit zu erhalten hat, bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch äußere Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken.

Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und de Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung redlicher Kreise bestimmt. Dieser Zustand richtet sich nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in (gegebenenfalls ergänzender) Auslegung abzuleitenden Standards, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung.

Es existiert kein allgemein anerkannter Erfahrungssatz, dass die Freiheit einer Wohnung von Baustellenlärm regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien gemacht werde (Urteil BGH vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18).

Bei Fehlen einer anderslautenden Beschaffenheitsvereinbarungen besteht grundsätzlich kein gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des BGH-Urteils vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 35, 39 ff. mwN).

Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache

Voraussetzung einer Minderung der Miete ist weiter, dass durch die Abweichung von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist. Dabei trifft grundsätzlich den Mieter, der sich auf eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache beruft, die Darlegungs- und im Fall des Bestreitens auch die Beweislast für das Vorliegen der behaupteten Beeinträchtigung.

Beeinträchtigungen durch eine benachbarte Baustelle

Bei der Frage, ob durch Lärm-Immissionen (und Schmutz-Immissionen) von einer benachbarten Baustelle eine mehr als unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten ist, verbietet sich eine typisierende Betrachtungsweise. Aufgrund der Objektbezogenheit von Lärm- und Schmutz-Imissionen ist die Frage nach Art und Umfang dieser Immissionen regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu prüfen.

Der Mieter trägt dabei sowohl die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, als auch dafür, dass es sich hierbei um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Dem Mieter ist es möglich und auch zumutbar, die für die Beurteilung der Wesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Tatsachen vorzutragen.

Lärmprotokoll

Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter im Hinblick auf die Bedeutung von Grenz- und Richtwerten Messungen des Schalldruckpegels (dB) durchführt und protokolliert. Ausreichend ist eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome"; vgl. Beschluss BGH vom 21. Februar 2017 - VIII
ZR 1/16, aaO Rn. 11 mwN).

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen genügt danach grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Beschluss BGH vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO Rn. 18 mwN). Diese Beschreibung muss zudem darauf schließen lassen, dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt. Hierbei wird es im Falle von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von einer Baustelle auf einem benachbarten Grundstück herrühren, in der Regel möglich - und für die Darlegung eines Sachmangels auch ausreichend - sein, wenn die gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen erfolgende Beschreibung der Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (z.B. bezüglich der Phase der Abriss- und/oder Grundarbeiten sowie der Phase der Hochbauarbeiten) gestaffelt erfolgt (vgl. hierzu LG München I, ZMR 2019, 200 Rn. 26, 40, und NZM 2018, 228 Rn. 20; vgl. auch Beschluss BGH vom 4. September 2018 - VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018 Rn. 15 [zur Mietminderung bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen mit periodischer bzw. unterschiedlicher Intensität]; LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2019, 701, 702; Urteil BGH vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18).

Abwehr- und Entschädigungsansprüche des Vermieters

Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen (Urteil BGH vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18).